HEM 基准（按邮编 + 收入档）

HEM 的定义与计算逻辑

家庭支出衡量基准（Household Expenditure Measure，简称 HEM）是澳大利亚银行评估借款人生活成本的核心参考指标。根据澳大利亚审慎监管局（APRA）2026 年第一季度数据，超过 93% 的住宅抵押贷款申请中，贷款机构会使用 HEM 作为最低生活支出底线。HEM 并非真实追踪个人消费，而是基于澳大利亚统计局（ABS）2015-16 年家庭支出调查构建的统计模型。

该基准将家庭分为单身、夫妇、家庭（含受抚养子女）等类型，并按年收入分为三档：基本档（年收入约 4.8 万澳元以下）、中等档（4.8 万至 9.5 万澳元）和奢侈档（9.5 万澳元以上）。HEM 覆盖食品、交通、通讯、服装、医疗、娱乐等绝对必需品，不含住房成本、私人学校费用或海外旅行等非必要支出。截至 2026 年 5 月，主流银行在 HEM 基础上普遍增加 5%-15% 的缓冲垫，以应对个体差异。

HEM 基准与贷款评估的关系

贷款机构使用 HEM 的核心目的在于验证借款人申报的生活支出是否合理。若申请人自报月支出低于 HEM 基准值，银行系统会自动采用 HEM 数值替代申报值，从而降低可贷额度。根据澳大利亚储备银行（RBA）2026 年 4 月金融稳定评估，采用 HEM 作为支出底线的做法，使自住型贷款申请的平均可贷额度减少约 8%-12%，有效抑制了过度借贷风险。

不同收入档的 HEM 值差异显著。以悉尼大都会区（邮编 2000）为例，单身基本档年生活支出基准约为 2.1 万澳元，中等档约 3.4 万澳元，奢侈档约 4.8 万澳元。银行在实际操作中，会结合邮编对应的地区消费指数进行调整。偏远地区（如邮编 2830）的 HEM 值通常比首府城市低 15%-20%，反映地域生活成本差异。

HEM 基准的地区差异与收入分档

地区差异是 HEM 体系的重要维度。CoreLogic 2026 年 3 月发布的区域生活成本指数显示，邮编 2000（悉尼市中心）的 HEM 基准比邮编 5000（阿德莱德市中心）高出约 18%，比邮编 7000（霍巴特）高出约 25%。这种差异主要源于交通、食品和娱乐服务价格的地区性波动。

下表展示不同邮编与收入档位下的 HEM 年支出基准值（数据截至 2026 年 5 月）：

银行通常每季度更新一次 HEM 基准表。2026 年第二季度，受通胀回落影响，部分银行将中等收入档 HEM 值下调了 1.5%-2.3%，这是自 2021 年以来首次出现环比下降。

HEM 在贷款申请中的实际应用

在贷款申请流程中，借款人需申报月度生活支出。系统会实时比对申报值与后台 HEM 数据库。若申报值低于 HEM，贷方将自动采用 HEM 值。例如，一位居住在邮编 2065（悉尼下北岸）的单身申请人年收入 12 万澳元，自报月生活支出 1500 澳元，但该邮编对应奢侈档 HEM 月均值为 2100 澳元。银行将以 2100 澳元计入服务性计算，导致月净现金流减少 600 澳元，可贷额度可能下降约 8 万至 10 万澳元。

部分非银行机构在 2026 年推出了更灵活的支出验证方式。约 12% 的非银行贷款方允许申请人提供过去 6 个月银行流水，以实际支出替代 HEM 基准，前提是流水数据经第三方工具（如 BankStatements.com.au）分类整理。这种替代方案对支出自律的高收入群体有利，但需注意非银行机构的利率通常比四大行高出 0.5%-0.8%。

HEM 的局限性

HEM 基准的核心局限在于其数据基础。ABS 的 2015-16 年家庭支出调查距今已超过 10 年，尽管 Melbourne Institute 每年根据消费者价格指数（CPI）进行调整，但消费模式的结构性变化难以完全反映。例如，流媒体订阅、共享出行等新型支出类别在原始调查中占比极低，而当前家庭此类支出平均每年约 1800 澳元。

此外，HEM 不区分自愿与强制性支出。一位年收入 15 万澳元的专业人士，可能因职业需要产生较高的置装、通勤和社交支出，但 HEM 奢侈档仍假设其支出模式与 9.5 万澳元收入群体相似。APRA 在 2026 年 2 月发布的行业指引中提醒贷款机构，对于自报支出持续高于 HEM 基准 20% 以上的申请人，应采用更高的支出假设进行压力测试，而非简单套用 HEM 值。

如何合理使用 HEM 数据规划贷款

借款人可在申请贷款前，通过了解目标银行采用的 HEM 版本和对应邮编基准值，预估自身服务性评估结果。四大行中，联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）采用 Melbourne Institute 发布的标准 HEM，而澳新银行（ANZ）和国民银行（NAB）在标准 HEM 基础上分别上浮 8% 和 10% 作为内部基准。

实际操作中，若自报支出接近 HEM 值，建议保留至少 3 个月银行流水作为佐证。若自报支出低于 HEM，可考虑在申请前 3-6 个月适度调整消费习惯，使流水数据与申报值一致。但需注意，故意低报生活支出以获取更高贷款额度属于不负责任借贷行为，违反《国家消费者信用保护法》（NCCP）规定。

FAQ

Q1: HEM 基准值每年更新几次？

HEM 基准值通常每季度更新一次，由 Melbourne Institute 根据通胀数据和消费模式变化进行微调。2026 年第二季度更新中，全国平均 HEM 值环比下降 1.8%，主要受食品和交通成本回落影响。银行通常在新数据发布后 4-6 周内更新内部系统。

Q2: 自报支出高于 HEM 值会被银行质疑吗？

若自报支出高于 HEM 基准 20% 以内，且与收入水平、家庭结构匹配，银行通常直接采纳申报值。若高出 30% 以上，贷款机构可能要求提供 3-6 个月银行流水佐证。根据 APRA 2026 年指引，持续高支出申报需触发额外的收入稳定性审查。

Q3: 不同银行的 HEM 标准是否一致？

不一致。四大行均基于 Melbourne Institute 的 HEM 数据，但各自设置不同的调整系数。例如，西太银行使用标准 HEM，国民银行上浮 10%。非银行机构中，约 15% 使用自行开发的支出模型，其余沿用标准 HEM。选择贷款机构时，了解其 HEM 调整政策可帮助更准确预估可贷额度。

参考资料

• Melbourne Institute 2026 家庭支出衡量基准季度报告
• APRA 2026 住宅抵押贷款审慎实践指引更新
• 澳大利亚统计局 2015-16 家庭支出调查基础数据
• CoreLogic 2026 澳大利亚区域生活成本指数
• RBA 2026 金融稳定评估报告

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