DTI 上限（按银行）：哪些做到 7x、8x、9x

DTI 是什么：从监管底线到银行内控

澳洲审慎监管局（APRA）在 2021 年底取消了硬性的 6 倍 DTI 上限，但要求银行自行设定内部限额。截至 2026 年 5 月，四大行与主流非银的实际操作中，DTI（负债收入比）仍是审批的核心否决项之一——超过一定倍数，即使收入再高、信用分再漂亮，系统也可能直接拒批。

DTI 的计算公式为：每月总负债 ÷ 每月总收入（税前）。负债包括拟申请的房贷月供、已有房贷、信用卡额度（按 3% 计入）、车贷、个人贷款、HECS-HELP 还款等。收入则涵盖工资、租金（通常按 80% 折算）、自雇收入（取近两年均值）等。APRA 的缓冲利率要求（现为服务性利率加 3% 缓冲）仍在生效，这意味着银行在计算月供时，不是用实际利率，而是用约 8.5%–9.5% 的评估利率，这本身就压制了 DTI 的实际通过空间。

不同银行的 DTI 上限与审批逻辑

多数银行对 DTI≤6 倍的申请走自动审批通道，6–7 倍进入人工审核，7 倍以上则需满足额外补偿条件。但各行的“天花板”差异显著：部分银行在特定场景下可批到 8 倍甚至 9 倍，而另一些则严格卡在 7 倍。以下对比基于 2026 年 5 月公开政策与经纪渠道反馈整理。

ANZ 的 9 倍上限是当前市场上公开可查的最高值，但触发条件极为苛刻：仅限自住房、本息同还、年收入超过 20 万澳元且贷款比例不超过 60%。Westpac 对专业人士的 8 倍通道也需要提供执业资格证明，且不接受投资房贷款。Firstmac 作为非银机构，在自雇群体中 8.5 倍的上限有一定竞争力，但其利率通常比四大行高出 0.3–0.5 个百分点。

高 DTI 场景下的利率与费用差异

高 DTI 申请即使获批，利率和费用也往往高于标准档位。部分银行对 DTI>7x 的贷款实行风险定价，利率上浮 0.15%–0.40%。以下是 2026 年 5 月自住本息同还、贷款额 80 万澳元、LVR 70% 场景下的对比。

利率上浮意味着 80 万贷款每年多付约 $1,200–$1,920 利息。加上部分银行对高 DTI 客户强制要求购买 LMI（即使 LVR<80%），实际成本可能更高。Firstmac 虽无年费，但其 6.39% 的高 DTI 利率比 ANZ 的 6.14% 高出 25 个基点，长期持有成本并不低。

哪些因素能让 DTI 上限“松动”

银行对 DTI 上限并非铁板一块，以下补偿因子可以显著提高通过概率：

• 高收入与低 LVR：年收入超过 20 万澳元且 LVR 低于 60% 的申请人，在 ANZ 和 Westpac 可获得最高等级的 DTI 容忍度。
• 专业人士通道：医生、律师、会计师、精算师等职业在 Westpac、CBA 享有专项政策，DTI 上限可上浮 0.5–1.0 倍。
• 稳定就业与储蓄：同一雇主连续 3 年以上、且存款可覆盖 12 个月月供的申请人，在 NAB 和 Macquarie 的人工审核中通过率更高。
• 关闭信用卡：一张额度 1 万澳元的信用卡按 3% 计入月负债 $300，相当于年收入减少约 $5,000 的 DTI 容量。在高 DTI 边缘的申请中，关闭信用卡往往能让 DTI 降低 0.3–0.5 倍。

投资房与只还利息的 DTI 限制

投资房贷款和只还利息（IO）还款方式在高 DTI 区间受限更严。多数银行对投资房的 DTI 上限比自住房低 0.5–1.0 倍，且租金收入打折率从标准的 80% 进一步压缩到 60%–70%。IO 贷款由于 APRA 的宏观审慎限制（IO 占比不得超过新贷款的 30%），本身额度就紧张，叠加高 DTI 后几乎只能走人工特批。

以 Macquarie 为例，其自住本息同还 DTI 上限为 7.5 倍，但投资 IO 直接降至 6.0 倍。Firstmac 对投资 IO 的 DTI 上限为 6.5 倍，且要求 LVR≤60%。这意味着依靠租金收入拉高贷款能力的策略，在高 DTI 区间基本失效。

申请策略：DTI 临界点如何布局

DTI 在 6.5–7.5 倍之间的申请人，建议优先选择自动审批上限较高的银行（如 ANZ 的 6.5 倍），避免进入人工审核的灰色地带。若 DTI 已超过 7.5 倍，应提前准备补偿材料：连续 3 个月的银行流水以证明低生活支出、关闭不必要信用卡、或考虑降低贷款金额使 LVR 进入银行的高容忍区间。

对于自雇人士，近两个财年的税收评估（Notice of Assessment）是硬通货。若 2024-25 财年收入高于 2023-24 财年，银行可取最新一年收入计算 DTI，这比取两年均值的旧政策更为有利。非银机构如 Firstmac 和 Pepper Money 对自雇收入认定更灵活，但利率成本需纳入长期测算。

FAQ

Q1: DTI 超过 9 倍还有可能获批吗？

ANZ 的公开上限为 9 倍，但仅在自住本息同还、年收入≥20 万澳元、LVR≤60% 的极端优质场景下可能获批。超过 9 倍的申请在 2026 年主流银行中基本无通道，非银机构如 Pepper Money 有少量特批案例，但利率可能高达 7% 以上，且贷款期限限制在 25 年以内。

Q2: 信用卡额度对 DTI 影响有多大？

银行按信用卡额度的 3% 计入月负债，无论是否使用。一张 2 万澳元额度的信用卡每月计入 $600 负债，相当于年收入 $7.2 万的 10% DTI 容量。关闭一张大额信用卡可将 DTI 降低 0.3–0.6 倍，是临界申请中最快捷的优化手段。

Q3: 高 DTI 获批后，利率会一直偏高吗？

部分银行的高 DTI 利率上浮是永久的，如 ANZ 的 0.25% 差价不会因后续 LVR 降低而取消。但 Macquarie 和 Firstmac 允许在贷款满 2 年后申请重新定价，若届时 DTI 因收入增长降至 6 倍以下，可争取回到标准利率档位。

参考资料

• APRA 2026 宏观审慎政策季度报告
• RBA 2026 金融稳定评估报告
• CoreLogic 2026 澳洲住房可负担性报告
• ABS 2026 平均周收入与家庭负债统计
• 各银行 2026 年 5 月信贷政策手册（经纪渠道版）

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