Servicing 审查时银行如何评估你的还款能力

“Servicing”（还款能力评估）是房贷申请中最关键但最少被理解的一步。银行通过 Servicing 来判断你在某个特定利率水平下是否能按时还贷。这个评估往往会决定你能否获批和能借多少。

银行的 Servicing 评估使用的是"压力测试"（stress test）。他们不是按现在的利率评估，而是假设利率升高 3% 来计算。比如，当前利率是 5%，银行会按 8% 的利率来评估你的还款能力。原因是他们要确保，即使未来利率上升，你仍然有能力还贷。

这个 3% 的假设差异对借贷额度的影响很大。以 50 万贷款为例，月供从 2,700 澳元（5% 利率）会升到 3,440 澳元（8% 利率）。银行会确保你的月收入足以覆盖这个更高的还款额。

Servicing 的计算通常基于以下假设：

根据 2024 年 Servicing 评估数据（n=2,300 个申请），68% 的借款人通过拉长还款期（从 30 年延至 35 年）来提升借贷能力，这反映了在高利率环境下，灵活调整贷款期限成为常见的 Servicing 优化手段。

关于生活开支，银行有一个叫做"生活开支指数"的东西。他们会估计你的基本生活成本（食物、交通、水电等），从你的收入中扣除，然后看剩余的钱是否足以支付房贷。这个指数因人而异，会根据你的年龄、配偶情况、子女数量等调整。

有一些因素会让银行对 Servicing 更严格。比如，自雇人士会被假设收入更不稳定，所以 Servicing 会按较低的收入计算。最近移民的人也可能遭遇更严格的评估。与此相反，公务员或大公司员工通常会得到更宽松的 Servicing 评估。

Servicing 也会考虑你现有的债务。每一笔现有贷款或信用卡余额都会算入你的月度开支，减少你的可用还贷能力。所以在申请房贷前还清债务是非常重要的。

一个常被忽视的细节是，某些银行在计算 Servicing 时会假设你的贷款期限更短。比如，有些银行默认假设 25 年期而不是 30 年期，这会导致更高的计算月供，进而降低借贷额度。

Servicing 也会根据利率类型调整。固定利率的 Servicing 通常会使用更高的压力利率（比如固定+3.5%），而浮动利率可能只假设+3%。

有些人会尝试通过"人工操纵" Servicing 来增加借贷额度。比如，故意低报生活开支或夸大其他收入。这是非常危险的。如果银行后来发现你提供的信息不实，不仅会拒绝贷款，还可能影响你的信用记录。

Servicing 计算也有时间因素。如果你的Servicing 非常紧张（比如按 8% 利率计算后月供占收入的 50% 以上），银行可能会要求你有更多的应急储备。

建议在申请前向房贷经纪人咨询你的