澳洲买投资房贷款额度怎样算？负扣税和空房期怎样影响审批

很多人在澳洲买第一套自住房后，开始考虑投资房。但投资房贷款的规则和自住房完全不同，银行审批的逻辑也不一样。关键差异在于：银行不是看你花多少钱买房子，而是看这套房子能为你带来多少租金收入。

投资房的借贷能力计算基于"租金覆盖比"（serviceability ratio），也就是说，银行要求你的租金收入足以覆盖贷款利息和相关成本。标准做法是，银行会用一个更高的"测试利率"（serviceability rate，通常是当前市场利率加 2% 到 3%）来计算你的还款能力。举个例子，如果你买一套 50 万澳元的投资房，预期月租金是 2,500 澳元，银行用 6% 或 7% 的利率来测试，而不是当前的 4%。这样做是为了保险——万一利率上升，你仍然有足够的收入来还贷。

因此，投资房的借贷能力往往比自住房低 20% 到 30%。同样的首付，你买投资房时只能贷到更少的钱，因为租金的风险比你自己住房所有的风险更高。

负扣税（negative gearing）是澳洲房贷投资中另一个重要概念。如果房子的贷款利息和维修费用超过租金收入，这一部分差额可以从你的个人所得税中扣除。这在短期看很有吸引力，但银行会用这个数字来评估你的财务压力。如果你的投资房每年产生 5,000 澳元的负扣税，银行会假设你有足够的个人收入来弥补这笔差额。如果你的个人收入本来就不高，银行可能会限制你的借贷额度，或者拒绝申请。

此外，如果你在贷款批准时房子还没有租出去（比如新房或翻新中的房子），银行会有一个"空房期"的条款。这段时间里没有租金收入，银行通常假设你需要用自己的钱来还房贷。有些银行对空房期很宽松，允许 6 个月甚至 12 个月；有些则只允许 3 个月。这会直接影响你的借贷能力计算。

利率上，投资房贷款通常比自住房贷款高 0.25% 到 0.75%。因为从银行的角度，自住房的业主往往更有动力确保按时还款（失去家是最坏的结果），而投资者则可能在亏损时卖掉房子或任由银行收回，对银行的风险更高。

还有一个细节：如果你已经有了自住房的房贷，申请投资房贷款时，两笔贷款的记录会被综合评估。银行会考虑你的总体杠杆比例（total leverage）。如果你自住房已经借了 80% 的 LVR（借贷价值比），再加上投资房的贷款，你的综合杠杆可能就太高了，银行会拒绝或要求更多首付。

最后，关于首付。投资房的首付通常要求更高，不少银行要求至少 20% 甚至 30%，而不是自住房的 10% 或 15%。如果你要用 LMI（贷款抵押保险）来弥补首付不足，投资房的 LMI 保费往往比自住房贵 30% 到 50%。

本站建议：如果你计划投资房，先让房贷中介帮你模拟一个"最坏情况"的利率和空房期，看看自己是否真的承受得起。很多投资者高估了租金收入，低估了维护成本。