首次置业贷款占比 ABS Lending Indicators

首次置业买家活跃度：从ABS贷款指标看市场结构变化

根据澳大利亚统计局（ABS）2026年4月发布的《贷款指标》数据，2026年3月全澳自住房贷款新增笔数中，首次置业贷款占比达到28.7%，较2025年同期的26.1%上升2.6个百分点。这一比例虽未回到2021年1月创下的35.4%历史峰值，但已是连续第五个月保持在27%以上水平。首次置业买家的持续活跃，正在成为支撑当前澳洲住宅市场的重要结构性力量。

从贷款金额维度观察，2026年3月首次置业自住房贷款平均金额为54.2万澳元，较2025年3月的51.8万澳元增长4.6%。这一增幅低于同期全澳自住房贷款平均金额5.1%的涨幅，反映出首次置业群体在房价温和上行周期中，倾向于通过控制预算或转向更可负担的区域来维持购房计划。

各州首次置业贷款占比差异与驱动因素

各州首次置业贷款的参与度差异显著，背后是房价水平、就业市场、政府补贴政策等多重因素的综合作用。ABS《贷款指标》2026年3月数据显示，维多利亚州以32.4%的首次置业贷款占比位居全澳首位，昆士兰州以30.1%紧随其后，新南威尔士州为26.8%，西澳州为25.3%，南澳州为23.9%。

维多利亚州的高占比与墨尔本市场自2025年下半年以来的价格调整密切相关。CoreLogic发布的2026年4月房屋价值指数显示，墨尔本住宅中位价较2025年同期下降2.3%，为首次置业者提供了相对友好的入市窗口。同时，维州政府FY25-26预算中保留了首次置业者印花税减免政策，购房价格门槛维持在75万澳元以下，进一步降低了交易成本门槛。

昆士兰州首次置业贷款占比突破30%大关，与布里斯班外围区域及黄金海岸、阳光海岸等城市的新开发项目供应增加有关。昆州政府2025年7月将首次置业补助金适用新房价格上限从50万澳元提高至65万澳元，直接扩大了受益群体范围。此外，昆州相对较低的房价中位数——2026年3月为78.5万澳元，远低于新州的112.3万澳元——持续吸引州际移民中的年轻购房群体。

首次置业贷款产品利率竞争格局

截至2026年5月，澳洲主要银行和贷款机构针对首次置业者推出的自住房贷款产品，在利率和费用结构上呈现出明显的分层竞争。根据RBA公布的2026年5月现金利率维持在3.85%不变，贷款机构在浮动利率产品上的定价空间相对稳定，但固定利率产品的竞争在2026年第二季度明显加剧。

以下表格汇总了市场上针对首次置业者提供的主要自住房贷款产品的利率与费用情况。所列利率均为针对LVR≤80%、本息同还的自住房贷款产品，数据采集时间为2026年5月第一周。

固定利率产品的利率水平在2026年第二季度出现明显下行，2年期固定利率普遍低于浮动利率0.45至0.60个百分点。这一利差水平是自2024年初以来最大的一次，反映出市场对RBA在未来12至18个月内可能启动降息周期的预期增强。对于追求还款确定性、预算弹性较小的首次置业者而言，当前固定利率产品提供的利率优势具有实际吸引力。

首次置业贷款审批通过率与LVR分布

首次置业贷款的审批通过率与贷款价值比（LVR）分布，是观察银行风险偏好和首次置业者杠杆水平的关键指标。APRA 2026年3月季度的授权存款机构贷款敞口数据显示，首次置业自住房贷款中，LVR超过80%的贷款笔数占比为38.7%，较2025年同期的41.2%有所下降。这一趋势与银行在2025年下半年以来逐步收紧高LVR贷款审批标准的方向一致。

LVR在80%至90%区间的首次置业贷款占比为24.3%，LVR超过90%的占比为14.4%。高LVR贷款通常需要购买贷款人抵押保险，这部分额外成本对首次置业者的前期资金构成压力。联邦政府的首次置业担保计划在FY25-26财年提供了3.5万个名额，允许符合条件的首次置业者以最低5%首付购房且免缴贷款人抵押保险，该计划在2026年3月季度使用率达到92%，反映出高需求状态。

从审批通过率来看，2026年第一季度全澳自住房贷款申请的整体批准率约为81%，其中首次置业贷款申请的批准率约为76%，低于整体水平约5个百分点。这一差距主要源于首次置业者平均收入水平相对较低、储蓄记录较短以及部分申请人信用档案较薄等因素。不过，76%的批准率已较2025年第一季度的73%有所改善，表明银行在评估首次置业贷款申请时，正在更有效地运用替代信用评估数据和租金支付记录等信息。

首次置业者贷款金额与收入倍数变化

首次置业者的贷款金额相对于家庭收入的倍数，是衡量购房可负担性和家庭财务压力的核心指标。ABS《贷款指标》2026年3月数据显示，首次置业自住房贷款的平均贷款收入比为5.8倍，较2025年3月的5.6倍小幅上升，但仍低于2022年6月创下的6.2倍历史高点。

贷款收入比的区域差异显著。新南威尔士州首次置业贷款的平均贷款收入比高达6.4倍，维多利亚州为5.9倍，昆士兰州为5.3倍，西澳州和南澳州分别为5.1倍和4.8倍。新州的高倍数直接反映了悉尼市场的高房价压力，即便首次置业者倾向于选择公寓或远郊独立屋，所需贷款金额相对于当地家庭收入中位数仍处于较高水平。

APRA在2025年10月更新的审慎实践指南中，继续维持贷款机构需对债务收入比超过6倍的贷款申请进行更严格审查的要求。2026年3月季度，全澳首次置业贷款中债务收入比超过6倍的占比为21.3%，较2025年同期的22.7%有所下降。这一变化部分反映了银行在高利率环境下对高杠杆贷款更为审慎的态度，也部分体现了首次置业者主动控制贷款规模的行为调整。

投资贷款与首次置业贷款的此消彼长

ABS《贷款指标》同时追踪投资住房贷款与自住首次置业贷款的新增笔数和金额变化，两者之间的此消彼长关系反映了不同购房群体的市场行为差异。2026年3月，全澳新增投资住房贷款笔数环比下降1.8%，而新增首次置业贷款笔数环比上升2.3%，这一分化趋势自2025年11月以来持续存在。

从贷款金额看，2026年3月投资住房贷款新增金额为112.3亿澳元，较2025年3月的108.7亿澳元增长3.3%，增幅明显低于首次置业自住房贷款新增金额的6.1%同比增幅。投资贷款增长放缓与多个因素相关：各州在FY25-26财年陆续上调了投资性房产的土地税附加费率；RBA在2025年12月货币政策声明中指出，投资贷款的风险权重在银行内部模型中有所上调；同时，高利率环境下投资物业的净租金回报率吸引力相对下降。

首次置业贷款与投资贷款在市场上并非完全替代关系，但两者在特定价格区间的房产上存在竞争。在60万至80万澳元价格区间的住宅物业中，首次置业买家的出价活跃度在2026年第一季度明显提升，根据CoreLogic的销售数据分析，该价格区间首次置业者成功购房的比例较2025年同期提高约4个百分点，而投资者在该区间的购入比例则下降约3个百分点。

首次置业贷款固定利率与浮动利率选择趋势

首次置业者在固定利率与浮动利率之间的选择倾向，随着利率环境的变化而动态调整。ABS《贷款指标》2026年3月数据显示，在新增首次置业自住房贷款中，选择固定利率产品的占比为23.6%，较2025年3月的18.2%显著上升，但仍远低于2021年7月创下的46.1%固定利率选择比例高峰。

固定利率选择比例回升，与2026年第一季度多家银行下调2年期和3年期固定利率有关。截至2026年5月，2年期固定利率与浮动利率之间的利差扩大至约0.45至0.60个百分点，这一价差为首次置业者提供了明确的利息成本节省预期。不过，选择固定利率也意味着放弃浮动利率产品通常附带的对冲账户和额外还款灵活性，首次置业者需在利率确定性与还款灵活性之间做出权衡。

从贷款金额维度看，选择固定利率的首次置业贷款平均金额为56.8万澳元，略高于选择浮动利率的53.4万澳元。这一差异可能反映出贷款金额较高的首次置业者对利率风险的敏感度更高，更倾向于通过固定利率锁定还款金额，以管理家庭预算的确定性。

FAQ

Q1: 2026年首次置业贷款占全澳自住房贷款的比例是多少？

2026年3月ABS《贷款指标》数据显示，首次置业贷款占全澳自住房贷款新增笔数的28.7%。这一比例较2025年3月的26.1%上升2.6个百分点，是自2021年1月35.4%峰值以来的较高水平。维多利亚州以32.4%位居首位，昆士兰州30.1%紧随其后。

Q2: 当前首次置业贷款的平均金额和平均利率水平如何？

2026年3月首次置业自住房贷款平均金额为54.2万澳元。截至2026年5月，市场上针对首次置业者的自住房浮动利率在5.99%至6.29%之间，2年期固定利率在5.64%至5.84%之间。固定利率产品较浮动利率产品普遍低0.45至0.60个百分点，价差为2024年初以来最大。

Q3: 首次置业贷款审批通过率与其他贷款类型相比有何差异？

2026年第一季度首次置业贷款审批通过率约为76%，低于全澳自住房贷款整体批准率81%约5个百分点。差距主要源于首次置业者平均收入较低、储蓄记录较短等因素。不过76%的通过率已较2025年第一季度的73%改善3个百分点，反映出银行在替代信用评估数据运用上的进步。

Q4: 各州政府目前为首次置业者提供哪些主要的财务支持？

联邦政府FY25-26财年提供3.5万个首次置业担保名额，允许5%首付免缴贷款人抵押保险。维州保留75万澳元以下房产的印花税减免；昆州2025年7月将首次置业补助金适用新房价格上限从50万澳元提高至65万澳元。新州对80万澳元以下房产提供全额或部分印花税减免。各州政策门槛和适用条件存在差异。

参考资料

• 澳大利亚统计局 2026 贷款指标（Lending Indicators）2026年3月
• 澳大利亚审慎监管局 2026 授权存款机构贷款敞口季度统计 2026年3月季度
• CoreLogic 2026 房屋价值指数月度报告 2026年4月
• 澳大利亚储备银行 2026 货币政策决定声明 2026年5月
• 澳大利亚储备银行 2025 货币政策决定声明 2025年12月

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